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72.97%!這個“默默無聞”的省會城市,3年來房價漲幅全國第一

《中國經濟周刊》記者 周琦 | 北京報道

9月14日,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、緯房指數研究小組發布《2018年以來全國城市房價漲跌排名》,其中,福州以72.97%的漲幅位列排行榜首位。

位于福建省的福州,經濟發展水平、人口規模等在全國范圍內并未處在一線行列,也多次發布住房調控政策,為何3年來的房價漲幅“遙遙領先”?

漲幅遠超北上廣深

據悉,《2018年以來全國城市房價漲跌排名》統計了全國154個城市(剔除數據缺失城市),截至2020年7月,位列漲幅榜前三位的分別是福州(72.97%)、昆明(69.79%)、南陽(60.58%)。而傳統的熱點城市北京、上海、廣州基本保持穩定,漲幅分別僅為0.78%、-0.78%、-0.36%,只有深圳稍高,漲幅為26.64%。

國家統計局9月14日公布的數據顯示,2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格中,福州比2015年上漲了48.8%;二手住宅銷售價格中,福州比2015年上漲了31.4%。

從數據看,福州5年來的漲幅并不在全國前列,但近3年漲幅驚人。

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有網友提出疑問,從全國范圍看,福州的GDP總量、人均GDP、人口流入、科技產業、交通基礎設施配套、教育醫療等并不是很突出,為何房價的漲幅卻如此突出?

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國經濟周刊》記者采訪時分析說,福州周邊一些城市的購買力較強,在福州買房的人很多,加之福州的人才新政力度很大,吸引了全省的優秀人才往福州方面集中,購買力在較短時間內爆發。同時,福州已經放棄過去大規模供應土地的模式,而是采取有節奏地供應土地指標,這種情況下會形成供不應求的這種局面。近年來福州地價上升得非常迅速,也是房價上漲的原因之一。

“另外,福州本地換房的改善性需求比較集中,大戶型、高品質住宅的成交比例較大,在一定程度上拉高了房價。福州的金融機構給個人住房貸款支持力度也較高,尤其是2018年以來,個人住房貸款占到福州新增人民幣貸款的比例是高于全國的,福州房價和較為寬松的金融貨幣信貸政策也有關聯。”謝逸楓認為,從2018年到現在,福州樓市的調控政策并不是非常嚴格,較別的省市相對更寬松一點,房價的快速上漲與當地政策也有關系。

多次調控,效果不明顯

2016年9月,福州市人民政府辦公廳發布“榕七條”,要求商品房同一項目下一批次備案預售價格原則上不得高于上一批次同類型房屋銷售價格的10%。同年11月,“限價令”升級,要求五城區內所有樓盤備案價格上漲幅度調整為“零增長”。

上述要求發布后,福州房價暴漲的勢頭和預期被遏制,但距離“零增長”還有一定距離。

2017年3月,福州市人民政府辦公廳發布的《關于進一步加強房地產市場調控的通知》再次強調,要嚴格執行榕政辦〔2016〕221號文件(編者注:即要求樓盤備案價“零增長”文件)。

彼時,有媒體提出,為何會專門要求“嚴格執行”相關文件。福州市住房保障和房產管理局相關負責人回應稱,這是為進一步做好商品住宅控價工作,實現商品住宅銷售價格“零增長”的總體控價目標,繼續保持房地產市場穩定發展。

而在2017年福州市出臺的放寬落戶政策中,不僅高校畢業生、職業院校畢業生、技術工人等均可落戶,在市轄區住滿3年(含租房)、有3年勞動合同、繳納社保3年,也可落戶。而在福州市轄區之外的縣(市)城區和建制鎮,只要有合法穩定住所(含租賃),即可落戶。

有業內人士認為,福州的落戶條件,使得此前頒布的限購令等政策的效果大打折扣。

謝逸楓對《中國經濟周刊》記者說,福州調控房價政策效果不明顯的原因,主要有四點:“第一,福州正在進行大規模的基礎設施配套建設,需要大量的資金來源,調控政策不能太緊;第二,福州的出臺調控政策時,樓市庫存較多,為了盡快去庫存,同時為了避免‘一刀切’誤傷剛需,調控的力度相對較??;第三,福州房地產市場以本地的購買力為主,一旦調控過度,可能會威脅到當地金融系統的穩定性;第四,地方政府可能也要從GDP、稅收、經濟發展等整體考量,因此政策較為溫和。”

進入2020年后,福州的房價基本趨于穩定。緯房指數顯示,福州房價(中位數)在2020年3月突破2萬元/㎡后,在4月快速回落至1.7萬元/㎡以下,在隨后的5月至7月,基本穩定在1.75萬元/㎡左右。

謝逸楓分析,未來三到五年內,像福州這種二線省會城市,房價出現大跌的可能性不是很大,穩中有升的可能性最大。“從這個城鎮化率來看,還會有更多人口流入福州;從供求關系看,未來供應量可能會逐漸下降,但需求不斷增長;調控政策方面,福州可能還會采取相對溫和的措施。未來整體上可能還是穩中有升。”

責編:楊百會

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