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深圳樓市:拒絕香港模式,對標新加坡

2035年實現4:6供應結構目標

住房自有率達60%是全球大多數發達國家的房產踐行目標之一。文件還提到,到2035年,深圳將新增建設籌集各類住房170萬套,實現市場商品住房和三類公共住房套數4∶6的供應結構要求,即實現“四成商品房+六成公共住房”的目標。

《中國經濟周刊》 記者  鄧雅蔓|深圳報道

40歲生日之后,深圳樓市巨輪逐漸駛向一個關口:新的住房制度體系如何構建?

近日,深圳住建局局長張學凡公開表示,深圳將向新加坡學習,讓60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中,實現六比四的住房比例。

新加坡因為強有力的房屋保障能力,歷來被稱作全世界解決住房問題最好的國家之一。

選擇新加坡,意味著揮別“香港模式”,預售制、限制住宅用地供應等短期刺激樓市手段將漸行漸遠,房住不炒、提高住房自有率愈加成為當地的主流。

但是,從當前深圳住房緊張的現實,發展至“居者有其屋”,并不是個容易的過程。

那么,深圳離新加坡還有多遠?還有哪些關鍵問題待解決?

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深圳離香港和新加坡還有多遠?

作為中國第一大人口移民城市,深圳當下的住房供應較為緊張。

目前,深圳全市住房累計數量達到1068萬套、6.12億平方米,人均面積27.8平方米,未達到國家和廣東省的最低標準線。

“主要原因就是,我們還有70%多的人口居住在城中村,城中村占深圳住房面積的54%左右。”張學凡表示。

要在未來實現六成市民居住在政府租賃或者出售住房的目標,其首要任務是提高住房開發量。今年,深圳的房地產開發量達到近10年來最高,為1200萬平方米、是過去10年平均數的兩倍。

在這些新開發房產中,深圳保障房的比例進一步提升,達到60%左右;與之相反的是,留給商品房的空間將變得愈加有限。

與當下的深圳樓市相比,新加坡和香港算作相對發達的房地產市場。其中,新加坡的房屋均價稍微低于香港,常年位居世界第三,但住房自有率超過90%,即超過90%的國民都擁有自己的房子;香港房屋均價常年位居全球首位,住房自有率約為49.4%,占比接近一半。

同樣是國有土地為主,政府在土地規劃、出讓上擁有絕對話語權,兩者之間的差距是如何形成的?

新加坡始終以提高住房自有率為最主要目標,使得超過80%的家庭居住在政府提供的組屋(即福利房、保障房)里;20%的家庭住房交給市場,由高收入人群或海外人士通過購買或租賃私人住宅來實現。這意味著,政府將自己手里擁有的絕大部分住宅用地都用于直接建設保障房,形成了“低收入靠政府,高收入靠市場”的局面。

具體來看,住房資金方面,新加坡政府建立了一套強制儲蓄型中央公積金制度,優惠居民貸款和補助等;持續抑制住房投機行為,包括嚴懲弄虛作假者、一經發現重罰或6個月監禁、以累進制和差別化稅率抑制炒房行為等。

過去20年來,香港政府同樣也為公屋(即福利房、保障房)建設付出了不少努力,比如抑制投機行為等,但最大不同在于,香港政府更為依賴土地財政,政府沒有直接建設房屋,而是傾向于從土地和房產獲得財政收入后,再來修建,這使得香港政府在執行力度方面難以與新加坡相比。目前,房地產行業是香港四大支柱性產業之一,且對另一支柱性產業金融的影響力不容小覷。

2019年底,香港住房價格約等于香港家庭中位數年收入的19倍,相比之下,新加坡約等于5倍。

僅從住房自有率來看,不說新加坡,深圳離香港都尚有一段距離。

2019年10月,貝殼研究院發布《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》,指出大灣區11城中有8城住房自有率低于60%,其中深圳的住房自有率僅為23.7%。

對標新加坡,深圳擬在15年內實現4:6住房目標

近5年來,深圳多次強調房住不炒,提高保障住房的比例,但今年落地的力度最大。2020年5月,深圳規劃和自然資源局印發《落實住房制度改革,加快住房用地供應的暫行規定》(以下簡稱“文件”)時,就明確提出要實現“四成商品房+六成公共住房”的比例。

住房自有率達60%是全球大多數發達國家的房產踐行目標之一。文件還提到,到2035年,深圳將新增建設籌集各類住房170萬套,實現市場商品住房和三類公共住房套數4∶6的供應結構要求,即實現“四成商品房+六成公共住房”的目標。

其中,公共住房主要包括三種:人才住房、安居型商品房和公共租賃住房,其中公共租賃住房這一塊,文件提到110萬公共租賃住房的發展目標,即從今年開始,每年公共租賃住房建設大概10萬套。

房子供應量上去后,房價將迎來下降的可能性。

如何實現這些新增住房目標?關鍵之處還在于深圳政府手中是否有大量、充足和廉價的住房用地供應。

文件提出了至少9類增加住房用地的種類,包括新增的建設用地、存量用地、各類用地配建、公共設施綜合開發、未完善征(轉)地補償手續用地、歷史遺留未完善出讓手續用地、機關企事業單位存量用地等。

深圳的土地使用權也有放開的趨勢。8月4日,自然資源部印發《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》文件,提出放開深圳對永久基本農田以外的農用地轉為建設用地、公園綠地內的建設用地、土地閑置費的收取標準、違約條件下收回建設用地使用權等權利,給予深圳更多的土地統籌權。

從住房目標來看,新加坡、深圳和香港三者殊途同歸,都是為了本地經濟長遠穩定發展。但從長遠來看,新加坡是比香港更好的選擇。

一個數據的變化可窺一斑:20世紀50年代,新加坡的人均居住土地面積不足6平方米;如今,這一數字已經躍升至30平方米。

(本文刊發于《中國經濟周刊》2020年第17期)


2020年第17期《中國經濟周刊》封面

2020年第17期《中國經濟周刊》封面

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