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北京房租2008年以來首次下降,中介便衣帶看,下半年是漲是跌?

《中國經濟周刊》記者 李慧敏|北京報道

“現在的租房業務只有以前的一半多些。”鏈家一位房產經紀人告訴《中國經濟周刊》記者。

7月19日,北京市應急響應級別由二級調至三級,但北京的租房熱度并沒有隨之恢復往日的火爆,租房成交量仍然低迷,房租價格整體上出現下降。

兩居室租金下調明顯,有房屋兩個月租不出去

在朝陽區某高校旁邊小區居住的小梁告訴《中國經濟周刊》記者,她去年畢業時租住到該小區,以月租金3800元的價格租了一個帶獨立衛生間的主臥,近兩個月來,她不時看到租給她房子的中介推出該小區的低價房源信息,無論主臥還是次臥,降幅都在三四百元,整租降幅更大,且還有免中介費、押一付一(北京租房支付方式一般是押一付三)等活動。小梁一度很心動,想換一間便宜點的屋子,但想到一年租期到期后,租金有可能就漲回來,還要支付現租住房屋的違約金,以及搬家的時間精力成本等,遂放棄換房的想法。

張女士在大望路附近的一居室,前兩個月租約到期后,她按以往慣例調高了幾百元、報價5000多元再次出租,然而在中介掛出去已經兩個月了,僅有兩次客戶要求帶看,其中還有一次因為疫情小區封閉管理,沒有成行。

店址位于東三環的上述鏈家房產經紀人對《中國經濟周刊》記者表示,目前他們的業務量只有以前的一多半,所在區域房租出現明顯下調,其中兩居室的房子租金下降明顯,普遍下降四五百元,以前月租金約6500元的兩居室現在價格約在6000元,以前月租金7000元的現在約在6500元;普通的一居房租價格變化不大,頂多降一兩百元,但精裝修一居租金降得多,以前月租金6500元的一居現在租金只有5700-5800元。

58同城、安居客近日發布的《2020年6月份一線及新一線城市租房趨勢報告》顯示,一線城市租房市場熱度降溫明顯,北京租房熱度環比下跌最為顯著。

近幾年來,北京的房租,不斷節節拔高,每次租約到期,租戶總會面臨房東漲房租的煩惱。而北京上一次房租普遍降價,還是在2008年金融危機的時候。

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中介便衣帶看,疫情是下跌直接因素,漲跌博弈剛開始?

中原地產首席分析師張大偉對《中國經濟周刊》記者表示,北京的房租最近的確跌了,這個都能感覺到。原因主要在于疫情影響大,新增需求基本沒有了,還有就是過去幾年長租公寓透支了市場,房租漲幅太大。

租房市場的旺季一般在春節之后的兩個月,以及畢業季的5、6、7月份。

但今年因疫情因素,春節后市場直接被冰凍,畢業季隨著學生返校,本有望回補一點,但因為北京6月中旬的疫情反復,市場再次涼涼。

上述鏈家經紀人表示,最近幾乎沒有畢業學生來租房。此前疫情嚴重的時候,各小區管控都很嚴格,進不了小區帶看,隨著疫情緩和小區逐步放開,他們可以登記進入社區,但為了不惹眼,一度他們都是穿著便衣去到社區。而此前,北京房產中介人員一般工裝標配是穿白襯衫或西裝。

不過,下半年北京房租價格走勢還存在不確定因素,博弈似乎已出現。

張女士向《中國經濟周刊》記者表示,上述出租房租金價格可以降一點,但不會降很多,寧可空著,等一等行情變好,也不會低價租出去。

有這種想法的業主并不在少數,上述鏈家經紀人也談到,租金價格應該不會再降,再降的話,不少業主寧可空著不租了。

有專家表示,隨著疫情逐步得到控制,畢業生及其他流動人群租賃需求逐步釋放,預計七八月份國內住房租賃市場有望企穩回升。

不過,張大偉表示,下半年北京房租價格不太可能恢復以往上漲的勢頭,“下半年市場供應還會進一步增加,此前租金價格也已透支了市場,租金基本已經到了最近幾年的頂部,除非人口再增加,否則租金是起不來了。”

“大量供應都在路上,2017年以來,北京供應了大量的住宅用地,其中有租賃房,也有共有產權限競房,大約20萬套,這些基本都在2020年下半年交房。”張大偉談到。

從需求端來看,數據顯示,2017年,北京常住人口出現20年來首次負增長。常住人口2170.7萬人,比2016年減少2.2萬人。

此外,據諸葛找房數據,2019年上半年,北京一居室租金收入比高達89.5%,合租房租金收入比也達到46.2%,顯示租金壓力已較大,未來上升空間有限。有分析認為,在P2P等金融泡沫消退,TMT受外部環境沖擊,以及互聯網紅利向小城市下沉等形勢下,支撐高房租的高收入者數量在減少,這也是這次疫情影響下租房市場反應強烈的原因之一。

部分北京租房人轉移到京郊?

燕郊,距離北京東部城區最近的河北區域,與北京國貿的直線距離只有20多公里。

盡管疫情對燕郊租房市場造成的影響也不樂觀,但與北京的情況有所不同,該地區似乎承接了一部分北京租房人的轉移需求。

燕郊北部城區一位房產經紀人小劉對《中國經濟周刊》記者表示,3月份以來,盡管疫情下燕郊北京通勤十分不便,但是卻有不少原來居住在北京的人來到燕郊租房子,尤其是以家庭為單位的人多,租住二居、三居房屋的為多。

小劉告訴《中國經濟周刊》記者,有租客對她說,原來在北京租一個兩居室,要花五六千元,而在燕郊只花了不到2000元,在北京一個月的租金,差不多夠在燕郊住三個月。

小劉對《中國經濟周刊》記者說,她所在門店覆蓋的小區,租金價格與去年相比并沒有下降,裝修好點的兩居、三居房子還漲了二三百元。

燕郊當地另一家房屋中介員工告訴《中國經濟周刊》記者,疫情以來,當地租房市場整體還是較低迷的,房屋位置、裝修情況都是影響租金價格的關鍵因素,距離發往北京公交車站臺近的房子,以及裝修較好的房子價格相對來說要較高一些。

責編:呂江濤

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